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合肥楼市寒意刺骨?买房人一定要了解的市场规

  合肥停贷二手房,一石激起千层浪。对此传闻,前不久,人行合肥中心支行给出回复:这些银行均没有停贷二手房。那么,真相到底如何?事实上,这些银行虽然没有一概拒贷二手房,但由于贷款额度严重不足,放款遥遥无期。这种情形,与停贷并没有太多实质性区别。但这件事足以说明:二手房在调控体系中处于相对弱势地位。而今,2019年只剩最后不到100天,全年的楼市进入最后的冲刺阶段。和往年很大的不同是,开发商花式“冲刺100天”的海报不见了,取而代之的是各种“骨折”卖房,案场的置业顾问+中介比客户多成为常态,萧索的氛围继续弥漫。更关键的是,接下来的100天,可能一天比一天凉意刺骨。

  据网上发布的一张统计图表可以看出,二手房房源带看次数和房源带看人数从约7月份至9月份直线下滑。二手房市场急转直下。

  从合肥中介门店开单量及房产交易中心也可以看出,近期合肥二手房市场正在走下坡路。也就是说,卖房的多了,买房的少了,说得再直白一点,准备套利落袋的人多了,可市场中的韭菜少了。

  新房方面,根据统计,合肥目前的新房库存为5.2万套,平均去化周期为10.1个月。如果再算上即将入市的53个纯新盘,潜在的新房库存创下历史新高几乎是板上钉钉。按照目前的去化速度,去化周期大概率将超过两年,甚至更久。特别是对于新盘扎推且购买力不足的板块,比如新站区、瑶海龙岗、蜀山董铺湖板块、北城办板块等等,它们的去化压力会更大。

  上一波住宅“去库存”之后,合肥新房库存严重短缺,涨价潮积压的天量购买力,最终泄洪到二手房市场,促使二手房价格飙升,紧接着新房又被严厉限价,才形成了二手房价格普遍高于新房的局面。可当我们今天再看,情况则完全不同。合肥目前有新房在售的板块共计37个,存在倒挂的有多少呢?基本为0。

  可以说,这个曾经最牛的楼市催化剂——一二手倒挂在合肥已经几乎破产,买到就赚到的逻辑不复存在。更重要的是,部分新房集中交付的板块,二手房可能还会面临砸盘的风险。比如滨湖金融后台基地,成交量较大的小区有云谷、万科城、保利拉菲公馆,目前二手房均价1.8万/㎡-2万/㎡。等到公元天下、都会1907、时光印象三个项目集体进入二手房市场,庞大的纯投资客群,他们的价格底线在哪?

  再者,如果说真有倒挂,那也只有倒挂的单盘。前几天陆续开盘的高铁都市花园、长虹世纪荣廷,有多少双眼睛盯着这块肥肉,大家都能看到。绝大部分都是全款客户,可能还要找关系,没有充足的财力和人脉基本没戏。倒挂不复存在,身背上浮30%的房贷利率,还有站岗的风险。投资客短期无利可图,带来的必然是购买力的下行。

  通过日常踩盘、调研发现,现在买房,真正的刚需首套房的比例在下滑,核心需求很大程度来源于换房,买房已经是有产者存量转移的游戏而已。

  如果你对月供的承受能力在4000-6000元,在合肥你只能考虑:三县、瑶海龙岗、新站职教城、少荃湖、七里塘;月供承受能力在8000-10000元,可以考虑:高新区蜀西湖、北雁湖、蜀山区董铺湖板块、滨湖金融后台基地、省府板块、包河区的高层三房;如果你还想住大户型或者是洋房,月供基本在13000元以上。又或者你对月供的承受能力不足4000元,那只能说合肥已经留不下你的肉身了。

  可是,改善群体的总量毕竟有限,而且改善盘本就是现在合肥竞争最惨烈的产品类型。如果不能激发刚需和投资两大主力的购买欲,合肥楼市不出意外还将持续“温水煮青蛙”的常态。当然,这么说并不是看空合肥市场。对于合肥的长线,始终是坚定看好的,但这没有意义。相比长线,更重要的是每一次转折点的判断、选择、落位,抓住小趋势。

  关于2019年最后100天,或是更长时间的楼市走向,可以明确的是房地产行业的周期仍然存在。上半年热、下半年冷是过去几年的保留曲目。大家最理想化的局面是“慢牛”,但现在的问题是,部分区域的房价有点透支了市场的承受力。如果给合肥各区县按照认可度分级,可能是:

  1. 心态放平,现在的合肥市买房市场,对于降价、打折、优惠的盘,大可以耐心地货比三家;

  2. 如果是作为投资,尽量优先选择市场认可度高的区域,接盘者更多,实力也更强。

  3. 不建议在库存很大的区域或者板块建仓,个别性价比特别高的项目除外。大量的库存积压,购买力有限的情况下,短期内房价缺少抬升能量。而且,新房集中交付后可能的砸盘效应不容忽视。

  最后,对于市场冷暖不必太过看重,调控的存在感还很强,冷和热都是有限度的。

(责任编辑:admin )
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